La morosità dell’inquilino è una delle situazioni più frustranti per un proprietario. Oltre al danno economico, la legge italiana impone una serie di passaggi obbligati prima di arrivare allo sfratto. Ecco cosa dice la normativa e come muoversi legalmente.

Un inquilino è considerato moroso quando non paga il canone di affitto (anche solo una rata) e gli oneri accessori (es. spese condominiali, salvo accordi diversi)

In base alla giurisprudenza, anche un ritardo persistente o reiterato nei pagamenti può giustificare la risoluzione del contratto.

Cosa può fare il proprietario di casa?

Il primo passo è inviare all’inquilino una diffida formale di pagamento tramite raccomandata A/R oppure via PEC (posta elettronica certificata). Nella diffida bisogna dare un termine (di solito 15 giorni massimo) per saldare il debito.

Se l’inquilino non paga, si può agire in giudizio e depositare un ricorso al tribunale chiedendo la convalida di sfratto e l’ingiunzione di pagamento. Il giudice fissa generalmente un’udienza (entro 1-2 mesi) e se l’inquilino non si oppone, lo sfratto viene convalidato.

Attenzione però perchè lo sfratto non è automatico!

Anche con la convalida di sfratto, se l’inquilino non lascia l’immobile volontariamente, serve un ufficiale giudiziario per procedere ad eseguire lo sfratto.
Il procedimento può richiedere alcuni mesi, anche oltre un anno, specialmente nei tribunali sovraccarichi o con inquilini che si oppongono.

Come recuperare i soldi?

Il proprietario di casa può recuperare i soldi a lui dovuti solo dopo aver ottenuto un titolo esecutivo (es. convalida o sentenza), e sempre che l’inquilino abbia beni pignorabili. Si procede con un processo esecutivo al fine di recuperare le somme dovute coattivamente, quando l’inquilino si rifiuta, nonostante l’ingiunzione di pagamento, di pagare. Se però l’inquilino è nullatenente è difficile recuperare le somme dovute e procedere a livello esecutivo. E’ sempre possibile consultare un avvocato per capire al meglio se l’inquilino ha dei beni e come procedere per il recupero delle somme dovute.

Sfratto per morosità.

La legge italiana prevede una procedura speciale per lo sfratto per morosità (art. 658 e ss. c.p.c.), più rapida rispetto a una causa ordinaria. Tuttavia, in caso di opposizione o richieste di sospensione (es. per disagi familiari), il giudice può rinviare l’esecuzione.

Come tutelarsi per prevenire una situazione così grave?

Inserire clausole risolutive espresse nel contratto di locazione può velocizzare la procedura, purché siano chiare e riferite al mancato pagamento del canone. Con tali clausole il proprietario di casa può tutelarsi nel caso in cui vi sia anche solo il mancato pagamento di una sola rata del canone di affitto. Al mancato pagamento dunque il contratto automaticamente si risolve di diritto e l’inquilino è tenuto a lasciare l’immobile immediatamente, non sussistendo più un contratto valido di affitto.

Dunque, anche se la legge tutela il proprietario, la procedura richiede pazienza e precisione. È sempre consigliabile agire per vie legali e documentate, evitando azioni arbitrarie che potrebbero non essere efficaci e richiedere più tempo del previsto. Una assistenza legale mirata per la redazione del contratto di locazione aiuta a prevenire situazioni gravose come queste ed è fondamentale, nel caso in cui ci si ritrovi con un inquilino inadempiente , al fine di risolvere nel più breve tempo possibile con i mezzi giuridici idonei.

a cura di Avv. Sara Maria Grazia Monti