Le infiltrazioni d’acqua all’interno di un condominio sono una delle cause più frequenti di
controversie tra vicini. Capire chi è il responsabile dei danni è fondamentale per risolvere la
situazione in modo rapido e conforme alla legge.

Cosa si intende per infiltrazione?
Per infiltrazione si intende la penetrazione dell’acqua all’interno di un immobile, che può
provenire da:

• Tetti o terrazzi
• Tubi condominiali
• Pareti perimetrali
• Balconi
• Parti comuni o private

Questa acqua può danneggiare muri, intonaci, impianti elettrici, pavimenti o arredi dell’appartamento.

Di chi è la responsabilità? Del Condominio o del Proprietario?
La responsabilità dipende dall’origine dell’infiltrazione. Vediamo i casi più comuni.
1) Infiltrazione da parte comune (es. tetto, lastrico solare, tubature condominiali)
In questo caso la responsabilità è del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. (danno da cose in
custodia).
Il condominio, infatti, è custode delle parti comuni e deve mantenerle in buono stato. Se una perdita proviene da una tubatura condominiale o da un lastrico solare a uso esclusivo, il condominio è tenuto a risarcire i danni.
2) Infiltrazione da proprietà privata (es. bagno del piano superiore). In questo caso la
responsabilità è del proprietario dell’immobile da cui proviene la perdita.
Se l’infiltrazione proviene da una tubatura privata o da un errore nella manutenzione
dell’appartamento sovrastante, sarà quel singolo proprietario a dover risarcire i danni.

Se l’infiltrazione è di dubbia origine e dunque non è chiara la provenienza dell’acqua, è necessario:

1. Chiedere un sopralluogo all’amministratore;
2. Nominare un tecnico (geometra o ingegnere) per un’indagine tecnica;
3. Se serve, iniziare una mediazione civile o un’azione legale.

Come procedere se subisci un’infiltrazione:

1. Segnala il danno all’amministratore con una PEC o raccomandata.
2. Richiedi una perizia tecnica per accertare la causa.
3. Se non si arriva a una soluzione bonaria, valuta di:
   o Rivolgerti a un avvocato;
   o Intraprendere una mediazione obbligatoria (in ambito condominiale è richiesta per
   legge prima della causa);
   o Agire in giudizio per il risarcimento dei danni.

In conclusione, le infiltrazioni in condominio vanno gestite con attenzione, tenendo conto di chi è il custode della parte danneggiata. Se l’origine è comune, paga il condominio; se è privata, risponde il singolo proprietario.
Per evitare lunghe cause, è sempre consigliabile documentare i danni, coinvolgere subito
l’amministratore e agire tempestivamente.

a cura di Avv. Sara Maria Grazia Monti